こんにちは！湯河原の不動産会社エス・シーリビングです。
「いつかは温泉付きの別荘を湯河原で持ちたい」と夢を膨らま
せている一方で、「中古戸建を買った後の維持費はどのくらい
かかるのだろう？」「温泉利用権って何だか難しそう」と不安
を感じてはいませんか。せっかくの憧れの別荘ライフも、購入
後のコストやルールを知らないまま進めてしまうと、思わぬ負
担に繋がりかねません。
この記事では、湯河原で中古戸建の別荘を選ぶ際に絶対に外せ
ない「温泉利用権」の仕組みや、所有した後に発生する具体的
な「維持費」の基本を徹底解説します。温泉の更新料や管理費、
修繕のポイントなど、不動産のプロの視点から中古戸建選びで
失敗しないためのノウハウを詰め込みました。
この記事を読めば、湯河原の別荘購入にかかる初期費用とラン
ニングコストの正体が分かり、納得感のある物件選びができる
ようになります。将来的に湯河原への移住や二拠点生活を検討
されているご家族は、ぜひ最後まで読んでみてください！
目次
１．湯河原の中古戸建別荘選びで知っておきたい温泉利用権の基本
２．湯河原の温泉付き中古戸建を維持するために必要なコスト
３．中古戸建別荘の資産価値を保つための管理と修繕のポイント
４．湯河原で理想の中古戸建別荘を見つけるための注意点
５．まとめ
１．湯河原の中古戸建別荘選びで知っておきたい温泉利用権の基本
湯河原で温泉付中古戸建の別荘を探し始めると、物件資料に必ずと
言っていいほど「温泉利用権」「温泉利用料」という言葉が登場し
ます。温泉利用権とは、特定の源泉からお湯を引く権利のことで
あり、中古戸建の所有権とは別に源泉供給者（または源泉組合等）
が管理しているケースがほとんどです。湯河原町内でもエリアに
よって、町営の温泉供給か民間の温泉会社による供給かが分かれます。
・温泉利用権の有効期限と更新料が中古戸建選びに与える影響
温泉利用権には一般的に有効期限が設定されており、期間満了時には
更新料の支払いが必要です。湯河原の中古戸建市場でも、温泉利用権
の残存期間がどれくらいあるかが物件価格にも大きく影響するケース
があります。有効期限が10年や20年といった単位で設定されているた
め、購入直後に更新時期が重なると、数十万円から数百万円単位の
まとまった費用が発生します。また、有効期限が無い場合でも名義
変更料などが必要となったり、温泉引込み可となると新規権利取得
費は引込費などが掛かることもあります。
中古戸建を購入する際には、現在の温泉利用権がいつまで有効なの
か、期限が無いかなどを必ず確認するようにしてください。
・温泉付き中古戸建における権利譲渡金と基本料金の仕組み
温泉付きの中古戸建を新しく取得する場合、温泉権を引き継ぐための
「名義変更料（譲渡承諾料）」が発生します。この名義変更料は、物件
の売買代金とは別に源泉供給者に支払う必要があるため、初期費用と
して計算に入れておかなければなりません。湯河原の民間供給エリア
では、この譲渡承諾料が数十万円程度に設定されていることが一般的
です。
また、温泉を使用しなくても毎月発生する「基本料金」についても
理解が必要です。温泉は24時間供給されているため、たとえ月に一度
しか別荘を利用しなくても、配管の維持管理費として固定費がかかり
ます。使用量に応じた従量料金が加算される仕組みもあり、毎月のラ
ンニングコストを把握することが大切です。温泉付き中古戸建の贅沢
を楽しむためには、こうした権利関係の費用をあらかじめ予算に組み
込んでおきましょう。
２．湯河原の温泉付き中古戸建を維持するために必要なコスト
中古戸建の別荘を所有すると、毎月の住宅ローン以外にもさまざまな
維持費がかかってきます。特に湯河原のような温泉地では、一般的な
住宅にはない特殊な費用が発生することを念頭に置かなければなりま
せん。維持費を甘く見積もってしまうと、せっかくのリゾートライフ
が家計を圧迫する原因になってしまいます。
・中古戸建別荘で発生する月々の管理費と共益費の具体例
温泉供給分譲地地内の中古戸建を購入した場合、道路の清掃や街灯の
維持、ゴミ置き場の管理などのために「管理費等」が発生します。
湯河原の高台にある分譲地などでは、管理組合や管理会社がしっかり
機能している分、毎月1万円から3万円程度の管理費がかかることが
一般的です。
私が以前担当したお客様は、管理費を単なる出費と考えず、「安心を
買うための費用」「将来的な過大な請求の回避」と捉えることで納得
されていました。管理費の安さだけで中古戸建を選ぶのではなく、
提供されるサービス内容と金額のバランスを見極めることが重要で
す。月々の固定費をリストアップして、年間のトータルコストを算
出することをおすすめします。
・温泉設備のメンテナンス費用と中古戸建特有の修繕費
温泉付きの中古戸建において、最も注意すべきなのが温泉設備の
メンテナンス費用です。温泉の成分は金属を腐食させやすいため、
給湯器や配管、蛇口などの設備が一般的な住宅よりも早く傷む傾
向にあります。定期的な配管洗浄や、数年ごとの部品交換には数
万円から十数万円の費用を見込んでおくべきです。
中古戸建の場合、前オーナーがどのようなメンテナンスを行って
いたかが設備の寿命を左右します。購入前に温泉の引き込み管の
状態や、浴槽の防水処理がしっかりなされているかを確認するこ
とが欠かせません。もし設備が古い場合は、入居前に一新するた
めのリフォーム費用を予算に組み込んでおくと安心です。温泉と
いう恩恵を受ける一方で、その維持には手間とコストがかかる
ことを理解しておきましょう。
３．中古戸建別荘の資産価値を保つための管理と修繕のポイント
中古戸建を所有し続ける上で、資産価値を落とさないための適切
な管理は欠かせません。特に湯河原は海が近く、湿気も多いため、
建物へのダメージを最小限に抑える工夫が必要です。適切な手入
れを行うことで、将来的に物件を手放す際にも有利な条件で売却
できる可能性が高まります。
・中古戸建の外壁塗装と屋根のメンテナンスが重要な理由
湯河原の別荘エリアは自然豊かな山間部や海が見える高台に位置
することが多いため、紫外線や潮風の影響を強く受けます。中古
戸建の外壁や屋根は、建物を雨漏りや腐食から守る第一のライン
ですので、10年から15年おきの塗り替えが推奨されます。放置し
てしまうと、雨漏れにより木部が腐ったりシロアリの被害に遭っ
たりして、修繕費用が膨れ上がってしまいます。
私がこれまで見てきた中古戸建の中でも、定期的に外壁塗装を
行っている物件は、築年数を感じさせないほど輝いて見えます。
逆に、メンテナンスを怠った物件は雨漏りが進行し、構造部分
の交換が必要になって多額の費用がかかっていました。購入時
に直近の塗装歴を確認し、次回のメンテナンス時期を予測して
おくことが賢いオーナーの条件です。建物の「健康診断」を定
期的に行うことで、大きなトラブルを未然に防ぐことができます。
・長期不在時の中古戸建における通風と通水の重要性
別荘として中古戸建を利用する場合、最も気をつけなければなら
ないのが「空き家状態」による劣化です。家を閉め切ったままに
すると、湿気によって室内にカビが発生し、独特の臭いや内装の
傷みを引き起こします。また、水道管も使わない期間が長いと、
中の水が腐敗したり、配管がサビついたりする原因になります。
月に一度は現地を訪れ、すべての窓を開けて空気を入れ替え、
すべての蛇口から水を流す「通風・通水」を行うことが理想的
です。もし頻繁に通えない場合は、弊社でも行っていますが、
地元の管理会社が提供する「別荘管理サービス」を利用するの
も一つの手です。プロの手で定期的に管理してもらうことで、
中古戸建のコンディションを良好に保つことができます。
手間を惜しまずケアを続けることが、結果として中古戸建の
寿命を延ばすことに繋がります。
４．湯河原で理想の中古戸建別荘を見つけるための注意点
湯河原での物件探しには、都市部の家選びとは異なる特有
のチェックポイントが存在します。単に間取りや内装がき
れいなだけでなく、土地の特性や法規制を正しく把握する
ことが、後悔しない中古戸建選びのポイントです。専門家
のアドバイスを仰ぎながら、多角的に物件を評価していき
ましょう。
・災害リスクと土砂災害警戒区域の中古戸建チェック
湯河原は坂道が多く、山に囲まれた地形であるため、物件
が「土砂災害警戒区域」に指定されている場合があります。
中古戸建を検討する際は、必ずハザードマップを確認し、
その物件がどのようなリスクを抱えているかを知っておく
べきです。警戒区域内であっても、しっかりとした擁壁
（ようへき）が設置されているか、排水設備が整っている
かによって安全性は変わります。
地盤の安定性や周囲の斜面の状態を、不動産会社の担当者
と一緒に現地で厳しくチェックしましょう。安全性が確保
されてこそ、心から安らげる別荘ライフが実現します。
・中古戸建の接道状況と再建築不可物件の落とし穴
中古戸建の中には、現在の建築基準法を満たしていない
「再建築不可」の物件が混ざっていることがあります。
これは、敷地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上
接していない場合などに適用される制限です。こうした
物件は相場よりも安く売り出されていますが、将来的に
建て替えができない可能性があるという大きなデメリッ
トがあります。リフォームやリノベーションは可能です
が、大きな増改築には制限がかかることも多いため、購
入前に必ず確認が必要です。また、再建築不可の物件は
住宅ローンの審査が通りにくい傾向にあるため、現金で
の購入を検討するか、特殊なローンを利用する必要があ
ります。資産価値として将来売却しにくいリスクを許容
できるかどうか、家族でじっくり話し合うことが大切で
す。安さの裏にある理由を正しく理解した上で、納得の
いく中古戸建を選んでください。
５．まとめ
湯河原での別荘ライフを中古戸建で実現するためには、
物件そのものの魅力だけでなく、「温泉利用権」や「維
持費」という目に見えにくい要素を正しく理解すること
が不可欠です。温泉利用権の更新料や名義変更料、そし
て毎月の管理費や設備のメンテナンスコスト。
これらを事前に把握しておくことで、購入後のトラブル
を防ぎ、安心して温泉を楽しむ生活を手に入れることが
できます。
中古戸建は新築にはない趣や広さがありますが、その分、
建物の管理や修繕にはオーナーの愛情と知識が必要です。
湯河原の豊かな自然と温泉の恵みを最大限に享受するため
に、今回ご紹介したポイントをぜひ物件選びの参考にして
ください。理想の一軒家を見つけ、心豊かな時間を湯河原
で過ごされることを心より応援しております。
エス・シーリビングでは、常時多数の物件をご用意して
います。経験豊富なスタッフが皆様のご希望に沿った
湯河原・真鶴エリアの物件をご紹介致します。湯河原・
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